Droom je ook van een eigen stuga, maar wil je graag weten hoe de belastingen werken? Goed plan. In dit artikel nemen we je stap voor stap mee langs de kosten bij aankoop (stämpelskatt en pantbrev), de jaarlijkse heffing (fastighetsavgift) en wat er gebeurt als je later wilt verhuren, van vrijstellingen tot btw.
We houden het praktisch en overzichtelijk: wat betaal je wanneer, welke drempels gelden er, en hoe zit het met je Nederlandse aangifte (box 3 en voorkoming dubbele belasting)? Alles gebaseerd op actuele regels, helder uitgelegd zodat jij met vertrouwen keuzes maakt, of je nu vooral rust zoekt of ook rendement wilt.
.png)
Overdrachtsbelasting (stämpelskatt): In Zweden betaalt de koper bij het registreren van de eigendom (lagfart) een overdrachtsbelasting van 1,5% over de koopprijs (of de hogere taxatiewaarde). Deze 1,5% stämpelskatt is vergelijkbaar met Nederlandse overdrachtsbelasting. Daarnaast rekent het Zweedse Kadaster (Lantmäteriet) een vaste inschrijvingsfee van 825 SEK (ongeveer €75). Beide kosten moeten meestal direct bij of kort na de overdracht worden voldaan.
Hypotheekregistratie (pantbrev): Mocht je een hypotheek nemen op de Zweedse woning, dan komen er extra pantbrev-kosten bij. Het Kadaster heft eenmalig 2% over het hypotheekbedrag voor het registreren van een nieuw hypotheekrecht. Ook hier komt een kleine administratieve vergoeding bij (ongeveer 375 SEK). Let op dat bestaande pandbrieven op de woning kunnen worden overgenomen; alleen voor het extra geleende bedrag bovenop al bestaande pandbrieven betaal je die 2%. Deze hypotheek(stempel)kosten zijn uniek voor het Zweedse systeem en komen bovenop de aankoopbelasting.
Samenvatting aankoopkosten: Reken bij aankoop dus op ~1,5% van de koopsom aan overdrachtsbelasting plus ~2% van een eventuele hypotheek, plus circa 825 SEK aan registratiekosten. Verder betaalt in Zweden de verkoper meestal de makelaarskosten, niet de koper. Er is geen aparte notaris nodig; de eigendomsoverdracht wordt doorgaans door de makelaar of Lantmäteriet afgehandeld.
Goed om te weten: als buitenlandse koper kun je gewoon registreren; Lantmäteriet vraagt dan o.a. paspoortkopie/identiteitsbewijs. Een Zweeds persoonsnummer is voor de koop/registratie op zichzelf niet vereist.
Onroerendgoedbelasting (fastighetsavgift): In Zweden betaalt elke eigenaar van een woning een jaarlijkse gemeentelijke vastgoedheffing. Voor particuliere woningen (zoals een vakantiewoning of “småhus” voor eigen gebruik) is dit een vast tarief van 0,75% van de officiële taxatiewaarde (taxeringsvärde). Deze taxatiewaarde wordt door Skatteverket periodiek vastgesteld en ligt vaak lager dan de marktwaarde. Bovendien is het bedrag gemaximeerd: er geldt een jaarlijks maximum (plafond) in kronen. In 2024 was dat maximum bijvoorbeeld SEK 9.525 per huis (circa €800-900), voor 2025 iets hoger (ca. SEK 10.074). Dit maximum wordt jaarlijks geïndexeerd. Je betaalt dus 0,75% van de waarde, met een bovengrens – bij duurdere huizen zal je het maximum betalen, bij goedkopere huizen betaal je minder. Deze fastighetsavgift is vergelijkbaar met de OZB in Nederland, zij het dat in Zweden het tarief landelijk is bepaald en de opbrengst naar de gemeente gaat.
Geen vermogensbelasting: Zweden kent géén vermogensbelasting meer over privébezit. Een tweede huis valt dus niet onder een aparte wealth tax (die is in Zweden afgeschaft). De jaarlijkse lasten beperken zich tot bovengenoemde onroerendgoedbelasting en reguliere gebruikskosten. Wel kunnen er lokaal andere heffingen zijn, zoals afvalstoffenheffing, rioleringsrecht of wegenonderhoud, afhankelijk van de gemeente. Dergelijke gemeentelijke heffingen variëren per Zweedse regio, maar staan los van de landelijke fastighetsavgift. Informeer bij de betreffende gemeente welke servicekosten van toepassing zijn op eigenaren (bijvoorbeeld voor vuilophaal of waterschap), zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Opmerking nieuwbouw: Indien de gekochte woning een nieuwbouw betreft, is het goed om te weten dat Zweden in het verleden tijdelijk vrijstellingen gaf op de onroerendgoedbelasting (bijv. 15 jaar geen of halve fastighetsavgift voor nieuwbouwwoningen). Controleer bij nieuwere woningen of een (gedeeltelijke) vrijstelling van toepassing is. Voor de meeste bestaande huizen zal de reguliere 0,75%/cap-regeling gelden.
Belasting op huurinkomsten: Wanneer je de Zweedse vakantiewoning verhuurt (bijvoorbeeld via Airbnb of via langdurige verhuur), moet je in Zweden belasting betalen over de netto huurinkomsten. Als niet-inwoner van Zweden ben je beperkt belastingplichtig voor inkomsten uit in Zweden gelegen onroerend goed. De huurinkomsten worden in principe gezien als inkomen uit kapitaal en belast tegen een vasft tarief van 30% over de **winst (huur minus aftrekken).
Zweden hanteert echter forfaitaire aftrekposten die huurinkomsten fors kunnen verminderen:
Praktisch effect: Door deze regels is een deel van de huurinkomsten belastingvrij. Bij incidentele verhuur zal het belastingbare “overschot” vaak gering zijn. Voorbeeld: stel €5.000 huurinkomsten in een jaar (~ SEK 55.000); aftrek is SEK 40.000 + 20% van 55.000 = 40.000 + 11.000 = 51.000 SEK aftrek. Het belastbare surplus is dan slechts 4.000 SEK, waarvan 30% belasting slechts ~1.200 SEK is. Als de huurinkomsten lager zijn dan SEK 40.000 per jaar, is er effectief geen Zweedse inkomstenbelasting verschuldigd. Dit maakt kleinschalige verhuur aantrekkelijk. Uiteraard moet je dit wel aangeven in de Zweedse aangifte; Skatteverket heeft hulpmiddelen voor de berekening van het verhuurresultaat.
Intensieve verhuur – criteria en btw: Wanneer de verhuur meer structurele vormen aanneemt, kunnen er extra verplichtingen gelden. Langdurige verhuur (bijv. jaarhuur aan één huurder) valt nog onder privé-inkomsten en is vrij van Zweedse btw, aangezien gewone woningverhuur is vrijgesteld. Korte termijn verhuur (vakantieverhuur) wordt anders beoordeeld zodra het boven een bepaalde frequentie komt. Zweedse richtlijnen beschouwen verhuur als “kortlopend” als een individuele huurperiode korter is dan 4 maanden. Als je meerdere korte verblijven aanbiedt en in totaal meer dan 16 weken per jaar verhuurt aan verschillende huurders, dan wordt dit gezien als bedrijfsmatige verhuur. In zo’n geval kwalificeer je als ondernemer voor de btw en moet je Zweedse btw afdragen over de verhuur. De btw op verhuur van accommodatie in Zweden bedraagt momenteel 12%. Dit betekent dat je bij intensieve Airbnb-verhuur boven de drempel de huurprijzen met 12% btw moet verhogen en periodiek een btw-aangifte in Zweden moet doen. Let op: voor niet in Zweden woonachtige verhuurders geldt geen omzetdrempel, het btw-vrijstellingsdrempelbedrag van 120.000 SEK per jaar geldt niet voor buitenlandse ondernemers. In de praktijk komt het erop neer dat bij >16 weken verhuur op jaarbasis registratie voor de btw verplicht is, ongeacht de omzet. Occasionele verhuur onder deze grens blijft buiten de btw.
“Privébostad” vs. onderneming: Zolang de woning hoofdzakelijk voor eigen recreatief gebruik is bestemd en de verhuur incidenteel blijft, beschouwt de Zweedse fiscus het als privéwoning (privatbostad). Blijft je gebruik echter uit en wordt de woning vooral exploitatief verhuurd, dan kan het voor de belasting als een näringsfastighet (ondernemingsvermogen) worden gezien. In dat geval zouden de huurinkomsten mogelijk in een andere box vallen (als bedrijfsinkomen) en vervallen de hierboven genoemde forfaitaire aftrekken. Dit is met name relevant als je bijvoorbeeld vrijwel het hele jaar door verhuurt en zelf nauwelijks van de woning gebruikmaakt. Voor de meeste parttime verhuurders zal de woning gewoon als privéwoning gelden, met belasting in het kapitaaldeel (30% over netto-inkomsten). Schakel bij twijfel een adviseur in of informeer bij Skatteverket als je verhuur erg intensief wordt.
Registratie verhuurinkomsten: Als je nog geen Zweeds persoons- of coördinatienummer hebt en je gaat verhuurinkomsten aangeven, zal Skatteverket je een bijzondere registratie (GD-nummer) toewijzen voor de aangifte. Je moet dan doorgaans via een speciaal formulier of online account je huurinkomsten aangeven. Dit GD-nummer wordt vermeld op het Zweedse aangifteformulier en dient ter identificatie van buitenlandse belastingplichtigen. Over het aanvragen van zo’n nummer meer in de volgende sectie.
Aankoop zonder persoonsnummer: Goed nieuws: iedere EU-burger (ook Nederlanders) kan vrij een huis in Zweden kopen, zonder verblijfsvergunning of persoonsnummer. Een Zweeds persoonsnummer (personnummer) is niet vereist om de koopakte te kunnen passeren of bij het Kadaster in te schrijven. In de praktijk zal de eigendom op naam worden geregistreerd (aan de hand van je paspoortgegevens). Wel heb je als eigenaar recht op een samordningsnummer (coördinatienummer) voor administratieve doeleinden. Vroeger maakte Skatteverket dit automatisch aan na eigendomsregistratie, tegenwoordig niet altijd meer. Als je na de koop geen bericht krijgt, kun je proactief een samordningsnummer aanvragen bij Skatteverket, vaak regelt een makelaar dit ook als service. Een samordningsnummer is een persoonsgebonden nummer voor niet-ingezetenen, waarmee je in de Zweedse administratie opgenomen wordt. In de praktijk kun je er beperkte dingen mee (sommige banken of diensten vragen alsnog om een echt persoonsnummer), maar het is noodzakelijk voor de belastingaangifte en handig bij contact met Zweedse instanties. Op je jaarlijkse Zweedse belastingbiljet zal dit nummer vermeld staan.
Verhuur en belastingnummer: Ga je de woning verhuren of heb je andere inkomsten uit Zweden, dan moet je aangifte doen en heb je zo’n Zweeds registratienummer nodig. Indien je er nog geen hebt, kun je Skatteverket benaderen, vaak volstaat het invullen van een formulier met kopie paspoort om een coördinatienummer te krijgen. Skatteverket geeft je dan een GD-nummer voor de aangifte (zoals hierboven beschreven). Zorg dat je dit regelt vóór de eerste aangiftedeadline (voor niet-ingezetenen is dat doorgaans 2 mei van het volgende jaar, met uitstel tot 2 juni). Zonder Zweeds nummer en aangifte zou je immers niet aan je belastingplicht kunnen voldoen.
Lang verblijf en persoonsnummer: Als je van plan bent langere tijd (permanent) in Zweden te verblijven, bijvoorbeeld meer dan een jaar aaneengesloten, dan kom je in aanmerking voor een echt personnummer (inschrijving in het bevolkingsregister). In dat geval word je volledig in Zweden belastingplichtig (wereldwijd inkomen) en krijg je recht op Zweedse zorg, etc. Voor een vakantiewoning die je enkel als tweede verblijf gebruikt is dit meestal niet aan de orde, je blijft dan Nederlands ingezetene en alleen “beperkt belastingplichtig” in Zweden. Merk op dat EU-burgers zich na circa 90 dagen verblijf eigenlijk zouden moeten inschrijven; in de praktijk gebeurt dit meestal pas als men echt emigreert of werkt in Zweden. Als je bijvoorbeeld een half jaar in je Zweedse huis verblijft maar geen officiële emigratie doorvoert, blijft Nederland je woonland voor de belasting. Let wel: Bij daadwerkelijk permanent wonen in je Zweedse huis (inschrijving), veranderen de fiscale spelregels (je Zweedse woning wordt je eigen woning voor Zweden, met eventuele andere aftrekposten, en Nederland beschouwt je dan als emigrant). Deze situatie valt buiten de scope van “tweede verblijf” en vereist specifiek advies.
Aangifte in Nederland box 3: Een vakantiewoning in het buitenland moet je altijd opgeven in je Nederlandse inkomstenbelasting onder vermogen (box 3). Voor de peildatum 1 januari neem je de waarde in vrije verkoop (economische waarde in onbewoonde staat) op, vergelijkbaar met hoe je een Nederlandse tweede woning aangeeft. Eventuele hypotheekschulden op de woning vermeld je ook in box 3 (deze verlagen je belastbaar vermogen). De waarde van de Zweedse woning valt onder de categorie “overige bezittingen” in box 3.
Voorkoming dubbele belasting: Hoewel de woning in box 3 valt, zal Nederland voorkomen dat je dubbel belasting betaalt over dit buitenlandse onroerend goed. Op grond van het belastingverdrag tussen NL en Zweden heeft het land waar de woning staat (Zweden) in principe het eerste heffingsrecht op het huis en de huurinkomsten. Nederland verleent daarom een zogenoemde evenredige vrijstelling voor het buitenlandse vermogen. Concreet houdt dit in dat de Belastingdienst een berekening maakt waarbij het aandeel van je vermogen dat in Zweden ligt wordt vrijgesteld van de Nederlandse vermogensrendementsheffing. Praktisch voorbeeld: Stel, 50% van je totale box-3 vermogen bestaat uit de Zweedse woning (minus hypotheek); dan krijg je ongeveer 50% korting op de box-3 belasting. Is de Zweedse woning je enige box-3 bezit, dan zou de Nederlandse box-3 heffing feitelijk naar nul gaan (ook als Zweden zelf maar weinig belasting heft). Dit mechanisme werkt via een breuk waarbij de waarde van de buitenlandse woning (en bijbehorende schuld) wordt afgezet tegen je totale vermogen. De te reduceren belasting wordt zo pro rata bepaald. Let op dat je voor deze vrijstelling in de aangifte de juiste gegevens invult bij “vermindering dubbele belasting, buitenlands onroerend goed”; de Belastingdienst vraagt om land, waarde en schuld per 1 januari.
Huurinkomsten in Nederland: In Nederland worden huurinkomsten uit een tweede woning niet belast als inkomen. De woning valt in box 3, en alle opbrengsten (en kosten) daarmee zijn voor de Nederlandse fiscus irrelevant, je betaalt in Nederland alleen de vermogensrendementsheffing (die hier dus wordt vrijgesteld). Het is wel van belang om in je aangifte aan te geven dat de woning zich in Zweden bevindt en dat Zweden het heffingsrecht heeft. Nederland zal dan geen verdere inkomstenbelasting op de huur toepassen en via bovengenoemde vrijstelling ervoor zorgen dat je over de waarde geen dubbele heffing krijgt.
Hypotheekrente: Rente op een lening voor een tweede woning is in Nederland niet aftrekbaar in box 1 (dat kan alleen voor een eigen hoofdwoning). In box 3 wordt de schuld wel meegenomen voor de vrijstellingsberekening. In Zweden zelf kun je hypotheekrente normaliter alleen verrekenen tegen huurinkomsten en ook dat slechts proportioneel (bijv. rente aftrekbaar gedurende de verhuurperiode). Maar omdat je huurinkomsten meestal in de kapitaalsfeer vallen (met forfaitaire aftrek), zal hypotheekrente in de praktijk geen direct fiscaal voordeel opleveren, behalve dat het je Nederlandse box-3 vermogen drukt. Kortom, hou er rekening mee dat rente niet leidt tot jaarlijkse teruggave zoals bij een eigen woning in NL, al verlaagt een lening wel je rendementsgrondslag.
Heffingen in Zweden en Nederlandse aangifte: De Zweedse vastgoedbelasting (fastighetsavgift) is een aftrekbare kostenpost in Nederland noch Zweden (het is simpelweg een lokale eigenaarslast). Je kunt deze dus niet verrekenen, maar dankzij de vrijstelling wordt dubbele heffing vermeden. Over de Zweedse onroerendgoedbelasting zelf verleent Nederland overigens ook vrijstelling, in die zin dat de box-3-reductie doorgaat zelfs als Zweden weinig heft. Je hoeft de betaalde Zweedse fastighetsavgift nergens in de NL-aangifte op te geven; het mechanisme werkt via de waarde van de woning.
Eventuele verkoopwinst: Wordt de woning in de toekomst met winst verkocht, dan is Zweedse winstbelasting van toepassing. Zweden heft 30% kapitaalwinstbelasting op de verkoopwinst van woningen, maar in de praktijk wordt slechts 22/30e van de winst belast, wat neerkomt op effectief 22% belasting over de gerealiseerde winst. Deze winstbelasting geldt voor iedereen (ook niet-residenten) bij verkoop van Zweeds vastgoed. In Nederland daarentegen is een verkoopwinst privé onbelast (Nederland kent geen vermogenswinstbelasting voor privévermogen). Wel zal na verkoop de woning uit box 3 verdwijnen, en eventueel de verkoopopbrengst (geld) weer in box 3 verschijnen (waarover je dan normaliter vermogensrendementsheffing betaalt). Onder het verdrag zal Nederland een verkoopwinst beschouwen als onderdeel van het onroerendgoedinkomen dat aan Zweden is toegewezen, dus dubbele heffing hoeft ook hier niet te ontstaan. Het is goed om te weten dat je in Zweden mogelijkheden hebt tot uitstel van de winstbelasting als je een andere woning terugkoopt, maar dat gaat waarschijnlijk te ver voor deze situatie.
Conclusie Nederlandse zijde: In de Nederlandse aangifte geef je de Zweedse woning op in box 3 (waarde minus schuld). Vervolgens claim je voorkoming dubbele belasting waardoor de Nederlandse box-3 heffing over dat deel (grotendeels) vervalt. Je betaalt dus per saldo hooguit Zweedse belastingen (over huurinkomsten en de jaarlijkse vastgoedheffing) en Nederland belast je niet nog eens voor diezelfde grondslag. Zorg wel dat je de administratie bewaart (bijv. de Zweedse taxatiewaarde en bewijs van eigendom) voor het invullen van de aangifte. Eventueel kun je in de aangifte invullen welk bedrag aan Zweedse onroerendgoedbelasting je hebt betaald, maar meestal is dat niet nodig voor de berekening, de vrijstelling wordt namelijk ongeacht de daadwerkelijk betaalde Zweedse belasting berekend. Als je hulp nodig hebt, kan een fiscalist de evenredigheidsberekening maken. In de meeste gevallen komt het erop neer dat je in Nederland niets extra’s betaalt voor je Zweedse tweede huis, behalve het indienen van de iets ingewikkeldere aangifte.
Regionale verschillen: In tegenstelling tot sommige landen zijn de belastingen op onroerend goed in Zweden vrij uniform. De overdrachtsbelasting en hypotheekkosten zijn landelijk vastgelegd (1.5% / 2%), net als het tarief en maximum van de jaarlijkse fastighetsavgift. Er zijn geen provinciale variaties in tarieven. Wel kan de gemeente verschillende tarieven hanteren voor gemeentelijke diensten (afvalstoffenheffing, water) en vooral de gemeentelijke inkomstenbelasting verschilt per gemeente (voor locals is circa 30-35% van inkomen, maar dit raakt je alleen als je er woont). Voor een Nederlandse tweede-verblijfs-eigenaar zijn dergelijke verschillen gering: je merkt hooguit dat de ene gemeente duurdere afvalstoffenheffing heeft dan de andere.
Invloed van gebruik en inschrijving: De fiscale behandeling hangt af van hoe jij de woning gebruikt: Eigen gebruik vs. verhuur bepaalt of huurinkomsten belast worden en of er btw-plichten kunnen ontstaan. Niet inschrijven vs. wel inschrijven bepaalt of je beperkt of onbeperkt belastingplichtig bent in Zweden. We hebben hierboven beide situaties benoemd. Kort samengevat: blijf je Nederlands ingezetene en gebruik je de woning zelf (al dan niet deels verhuur), dan betaal je in Zweden alleen de specifieke woning-gerelateerde belastingen (zoals besproken) en in NL niets extra. Ga je emigreren naar Zweden en wordt de woning je hoofdverblijf, dan verschuift de belastingheffing volledig naar Zweden (met Zweedse inkomensbelasting over wereldwijd inkomen, maar ook mogelijke aftrekken zoals hypotheekrenteaftrek volgens Zweedse regels). In dat laatste scenario zou Nederland je woning niet langer in box 3 belasten (omdat het dan geen “buitenlandse tweede woning” meer is, maar je nieuwe hoofdwoning).
Wil je vooral rust en eigen gebruik, dan blijft het overzichtelijk: stämpelskatt bij aankoop, een voorspelbare jaarlijkse heffing en in NL vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting. Ga je later verhuren, dan check je vooral volume en diensten: dat bepaalt of je binnen de privéregeling blijft of richting btw-plicht beweegt. Zo houd je het nuchter, simpel en passend bij het leven dat je hier zoekt.
Bronnen: De bovenstaande informatie is gebaseerd op actuele Zweedse wet- en regelgeving en Nederlandse fiscale richtlijnen. Belangrijke details zijn ontleend aan officiële bronnen en experts, zoals Skatteverket (de Zweedse Belastingdienst), Lantmäteriet (het Zweedse Kadaster), alsook Nederlandse belastinginformatie (o.a. Belastingdienst en financiële voorlichting). Deze bronnen bevestigen de genoemde tarieven en regels, bijvoorbeeld de Zweedse overdrachtsbelasting van 1,5%, de vastgoedbelasting van 0,75% met maximum, de huurinkomstenvrijstelling van SEK 40.000, en de Nederlandse vrijstellingsmethode voor buitenlands onroerend goed. Raadpleeg bij complexe situaties of wijzigingen altijd een belastingadviseur of de officiële richtlijnen van Skatteverket en de Belastingdienst. Op die manier geniet je zorgeloos van je Zweedse droomhuis, met inzicht in de fiscale aspecten aan beide zijden van de grens.
.jpg)
