Je Zweedse stuga verhuren: zo zit het juridisch en fiscaal

Welke Zweedse wet is van toepassing?

Privatuthyrningslagen (Lag 2012:978) geldt wanneer je je eigen woning (småhus of ägarlägenhet) buiten onderneming verhuurt. Belangrijk: deze wet geldt alleen voor de eerste verhuureenheid die je uitgeeft. Ga je meer dan één zelfstandige woning verhuren, dan valt de extra verhuur onder Hyreslagen (Jordabalken, 12 kap.), die strenger is voor verhuurders.

Redelijke huur (skälig hyra)
De huur moet kostengebaseerd zijn: kapitaalkosten (redelijk rendement op de marktwaarde) plus driftskosten (onder meer verwarming, elektriciteit, water, internet en slijtage). De Hyresnämnden kan de huur toetsen en verlagen. Neem dus geen zuivere marktprijs die losstaat van je werkelijke kosten.

‍

Gemeente en bestemmingsgebruik: let op bij vaak of structureel verhuren

Verhuur mag de feitelijke gebruiksfunctie van het pand niet wezenlijk wijzigen. Bij intensieve kortdurende verhuur, vergelijkbaar met hotelachtig gebruik, kan bygglov (vergunning) of een meldingsplicht gelden. Check dit vooraf bij je kommun. Zo voorkom je gedoe achteraf.

‍

Zweedse belasting over de huur

Verhuur van een privatbostad wordt in Zweden belast als Inkomst av kapital. De regels zijn gunstig door twee grote aftrekken:

• Schablonavdrag: SEK 40.000 per woning per jaar.
• Extra aftrek: 20 procent van de bruto huurinkomsten.
  Alleen het restant is belast en daarover betaal je 30 procent kapitaalbelasting. In de praktijk betekent dit dat incidentele verhuur vaak nauwelijks of niets kost aan Zweedse belasting.

Rekenvoorbeeld

Bruto huur SEK 90.000. Belastbaar: 90.000 minus 40.000 minus 18.000 (20 procent) is 32.000. Belasting: 30 procent van 32.000 is 9.600. (Skatteverket)

Aangifte doen

Ook als je in het buitenland woont moet je die inkomsten aangeven in Zweden (Inkomstdeklaration 1). De standaarddeadline is begin mei. Woon je niet in Zweden, vraag dan zo nodig een samordningsnummer aan voor contact met Skatteverket.

‍

Zweedse vaste lasten op het huis

Voor småhus betaal je jaarlijks fastighetsavgift: 0,75 procent van het taxeringsvärde, met een plafond. Voor inkomensjaar 2024 is het maximum SEK 9.525 per woning. Nieuwbouw met waardejaar 2012 of later heeft 15 jaar vrijstelling. Het taxeringsvärde is een Zweedse fiscale waarde die ongeveer 75 procent van de marktwaarde beoogt en werkt met referentiejaren.

‍

Nederland: Box 3 en het verdrag Nederland–Zweden

Je geeft het Zweedse huis altijd op in Box 3 tegen de waarde per 1 januari. Volgens het belastingverdrag ligt het heffingsrecht over onroerend goed bij Zweden. Nederland past daarom vrijstelling met progressievoorbehoud toe. Praktisch: je voorkomt dubbele belasting op dit vermogen, terwijl Zweden meestal weinig heft door de ruime aftrekken op huur.

‍

Praktisch stappenplan

1. Check je kader
   Verhuur je één zelfstandige woning, dan geldt de Privatuthyrningslagen. Meer dan één betekent voor de extra verhuur de Hyreslagen. Leg de huur kostengebaseerd vast.
2. Bel de gemeente
   Vraag of jouw verhuurfrequentie een vergunning of melding triggert. Dit verschilt per gemeente.
3. Regel je Zweedse aangifte
   Vraag zo nodig een samordningsnummer aan. Geef de huurinkomsten op in Inkomstdeklaration 1 en pas SEK 40.000 plus 20 procent aftrek toe.
4. Houd vaste lasten op orde
   Betaal de fastighetsavgift of claim de vrijstelling bij nieuwbouw.
5. Nederlandse aangifte
   Neem de waarde per 1 januari op in Box 3 en claim de vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting.
6. Beperk risico’s
   Leg afspraken schriftelijk vast: looptijd, borg, nutsvoorzieningen, inventarislijst. Meld verhuur altijd aan je verzekeraar. Bij frequente verhuur is vaak een (semi)commerciële polis nodig. Huur in SEK, maar administreer ook in EUR voor je Nederlandse aangifte en leg gebruikte wisselkoersen vast.

‍

Veelgemaakte misverstanden

1. Ik mag iedere prijs vragen, want de markt betaalt het toch.
   Niet bij privéverhuur: de huur moet kostengebaseerd zijn. De Hyresnämnden kan bij te hoge prijzen ingrijpen.
2. Voor kortverhuur heb je nooit een vergunning nodig.
   Soms wel. Bij wezenlijke functiewijziging kan bygglov of melding nodig zijn. Altijd lokaal checken.
3. Zonder Zweeds persoonsnummer kan ik niets.
   Voor belastingzaken bestaat het samordningsnummer. Daarmee kun je gewoon aangifte doen en communiceren met Skatteverket.

‍

Conclusie

Zweeds huurrecht is strikt op redelijke huur, maar fiscaal vriendelijk door de schablon en de 20 procent aftrek. In Nederland voorkom je dubbele belasting via het verdrag. Wie netjes registreert en de verhuur niet te hotelachtig maakt, kan zorgeloos en fiscaal efficiënt verhuren.

‍